Gazdasági, pénzügyi gondolatok

Ismét egy hosszabb téma, és egyben a legnehezebb. Miért is mondom ezt? Ugyanis az a tapasztalatom, hogy Magyarországon minden 45 év feletti polgár megvan győződve róla, hogy csak az ingatlan a jó befektetés.

Valahol őket is megértem. Csak ezt látták, erre volt lehetőségük, semmi tapasztalatuk, sőt információjuk sincs a részvénypiacról, a részvények működéséről, sőt uram bocsá, az alacsony kockázatú részvény piaci befektetési lehetőségekről. Utóbbi egy másik bejegyzés témája lesz, visszatérek az ingatlanra.

Az indító kérdés: az ingatlanba történő befektetés jó üzlet-e?

Árnyalt választ kell adjak rá: az esetek 10%-ban igen. A többi esetben sajnos nem a legjobb befektetés.

Jöhetnek a miértek.

Először is tudni kell, hogy az ingatlanok árát szintén csak a kereslet-kínálat befolyásolja, azaz másképp mondva, nincs mögötte gazdasági teljesítmény. Innentől kezdve egy egészen speciális esetben komolyan bukni is lehet egy ingatlanon. Pl. egy szép panorámás ház elé a szomszéd telekre felhúznak 20 m-re egy marha nagy társasházat, és a panoráma helyett onnantól kezdve a tűzfalat lehet bámulni. Gondolom nem kell különösebben indokolni, mitől fog lezuhanni az ingatlan értéke. ( még akkor is, ha történetesen a Rózsadombon van...)

Vagy felhúznak a környékre egy szórakoztató centert, szemétégetőt, magas villanyvezetéket, stb. 

Tudom, ennyire ne legyek derülátó, de ez is megtörténhet. 

A leggyakoribb eset az ingatlan befektetésnél mégis az, hogy amellett, hogy nem termel megfelelő hozamot, még rendkívül alacsony a likviditása is.

Az alacsony likviditást nem nehéz elképzelni, hiszen egy 20 millióért vett lakásból, ha ki kellene venni 2 millió Ft-ot, az előszobát külön mégsem lehet eladni...

Mi a helyzet a nem megfelelő hozammal?

Nézzük az eseteket:

Kihasználjuk azt, hogy most pang az ingatlan piac, és veszünk egy egyébként 20 millió értékű lakást, 18 millióért. 1 éven belül el tudjuk adni a lakást 20 millió Ft-ért, mert helyre álltak az ingatlan árak. Az éves nyereség 2 millió Ft. Ami a 18 milliónak 11%-a. Na, itt már bajok vannak. Ugyanis ez kb. azzal egyenértékű, mintha minden kockázat nélkül lekötötte volna valaki a pénzét. Magyarul: ugyanazt a szar hozamot kapja, mint a bankban.

És akkor még ugye nem beszéltem arról, hogy a nyereséget le is kell adózni, ami mindjárt 25% mínusz, szerződéskötési díjak, értékesítési jutalék, stb., stb.

A következő eset, vegyítünk. Ezt a 20 milliós ingatlant most 18 millióért megvesszük, várunk 2-3 évet, akkor majd eladjuk 22 millióért, és közben kiadtuk egy rendkívül szimpatikus házaspárnak havi 60.000 Ft-ért. Ekkor a 3 év alatti nyereségünk 6 millió Ft. Ez a 6 millió Ft a 18 milliónak 33%-a. Na igen, de 3 év alatt, azaz megint ott vagyunk, hogy az évi 10%-ot esetleg eléri a hozam. És a költségek nem lettek kevesebbek, az adó szintén, sőt, ha pechünk van, még a bérleti díjat elkölthetjük felújításra is.

Akkor mégis mi az az ingatlan befektetési forma, ami igazán nyereséget tud hozni?

A válasz egyszerű: a mutyizás. Amikor "valaki" megsúgja, hogy ebből és ebből a területből nemsokára belterület lesz, holott eddig szántó volt. Vagy ez és ez az épület mögötti cég bajban van, "szarért-hugyért" kell eladnia az ingatlanját. Stb.

Na most, ez az a bizonyos 10%, amiről beszéltem. Sajnos elég szűk réteg részére hozzáférhető csak.

Kitekintés

Felmerül a kérdés, hogy ha a fenti számolások, elméletek helyesek (jelentem azok), akkor mégis miért harsogja a média, hogy ingatlanba érdemes most tenni a pénzt?

Válaszként egy kérdést teszek fel: a kereslet csökkenés miatt nagyot zuhant ingatlanpiacot és ingatlanalapokat hogyan lehet másként életrepofozni, mint a kereslet mesterséges visszanövelésével?

Így már azt hiszem minden világos.

Összefoglalás

Ingatlant akkor érdemes venni, ha az ember benne lakik, vigyázz rá. Ekkor azért jó befektetés, mert a használat ellenére is nő az értéke.

Mutyizás nélkül ingatlant, mint befektetést a kicsi hozama, és azért legyünk őszinték, a hozamhoz mért magas kockázata miatt nem ajánlok. Úgy is mondhatnám, hogy nagyon nem.

Azt se felejtsük el, hogy az egyébként is magas túlkínálathoz, még mindig építenek ingatlant.. de hogy minek?...

Akinek van bőven pénze, az is inkább egyik lábnak támaszkodjon ingatlanra, ne teljesen.

Ha már mindenképpen muszáj valakinek ingatlanba fektetni, mert másképp nem tudja elképzelni az életét, akkor ingatlanalapba tegye ezt meg. (még az sem biztos, hogy a legjobb forma, ha üzleti céllal adják ki az ingatlant....azt is ki kellene számolni)

A legfontosabb megállípítás viszont továbbra is az, hogy tessék független pénzügyi tanácsadóval (pl. velem) konzultálni a befektetési szándék meglétekor, és nem a médiára hallgatni...

Üdvözlettel:

zsvars